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抵押房产遭多次“莫名解押” 徐州市不动产登记部门被指未尽审核义务 发布日期:2022-11-16 07:59    点击次数:112

用房产抵押借贷,是常见的民间借贷的担保方式。作为抵押物,房子成为了债权人利益的根本保障。然而,近日,徐州的刘先生向扬子晚报/紫牛新闻记者反映了他的离奇遭遇。作为抵押物的两套房子,在他毫不知情的情况下,被素未谋面的第三人持伪造证件资料,在不动产登记中心完成了解押,更离奇的是涉事房产解押后再度抵押,再被非法解押,两套房子总计至少进行了3次虚假解押、再抵押。刘先生认为作为主管部门的徐州市不动产登记交易服务中心(下文简称不动产中心)解押审核程序存在过错亚博全站网站登录首页_app链接,给多人带来巨额经济损失。

目前,徐州市不动产中心向刘先生发文,撤销针对他抵押登记之后的2次解押决定,但是面对击鼓传花式的“抵解抵”局面,目前中心系统只承认“最后一棒”的抵押权人对涉事房产享有抵押权,包括刘先生在内的所有前面顺位抵押权人的抵押权均是注销状态。徐州市不动产中心拒绝了扬子晚报/紫牛新闻记者的采访要求,不过记者暗访该中心下属的多个登记中心,均被告知,办理抵押权解押业务,必须保证抵押人、抵押权人至少一方必须到场,不能出现双方均不到场,委托给第三人办理的情况。

抵押给自己的房子被陌生第三人解押了

今年2月、6月,胡某某、石某某经朋友介绍,找到了刘先生,提出需要借款用于公司经营。在商定借款协议后,胡、石二人分别用位于徐州云龙区、泉山区的两套商品房作为抵押物,分别向刘先生借款180万元、210万元。随后,两起借款中的当事人分别到徐州市不动产登记交易服务中心,办理了不动产抵押登记。其中,借款180万元的被担保主债权数额为250万元,借款210万元的被担保主债权数额为300万元。两笔借款债务履行期限分别是今年的2月18日至4月18日,6月10日至12月10日。其间,第一笔借款到期后,借款人未能偿还,与刘先生商定了延期还款。

今年9月9日上午,刘先生突然接到了徐州市不动产中心工作人员电话,称两处被抵押的房产均遭遇了虚假解押,要求刘先生配合调查。此时,刘先生才得知,两处房屋的抵押权在2月24日、6月27日,被一名叫胡某的男子,持“委托公证书”、“不动产登记证明”等资料,在徐州经济技术开发区房产登记交易中心办理了解押手续。

刘先生告诉工作人员,他并不认识胡某,也从未授权、提供自己的身份信息、公证委托书、不动产登记证明原件等材料用以进行办理解押手续,因此胡某持有的“公证委托书”、“不动产登记证明”等解押资料均系伪造。徐州市不动产中心经过调查,认可了刘先生的说法,于9月14日,分别针对两套抵押房产之后出现的两次解押登记行为进行了撤销。

涉事房产遭遇多次非法解押  带出了多名受害人

“进行房产抵押登记,相当于在借贷合同履行期间,将抵押的房子存进了‘房产银行’,怎么就被人凭伪造证件,轻易就把房子取走了呢?”刘先生多次找到主管部门——徐州市不动产中心进行核实,被告知是一个他从未蒙面的第三人,凭借伪造的材料,骗过了审核,办理了解押,但对方拒绝透露办理解押过程细节,称针对两套房产的虚假解押事件均在调查中,并已向警方报案。

本以为虚假解押被主管部门调查,刘先生能够继续恢复原先对两套房产的抵押权,然而,后续事件让刘先生大吃一惊。原来,两套房产不仅进行了虚假解押,还办理了再次抵押登记,其中,云龙区的这套房产在2月24日解押后,次日就抵押给曹某,在3月12日又被解押,3月21日抵押给王某。泉山区的这套房产于6月27日解押后,6月28日抵押给陈某。刘先生表示,他私下进行了调查,得知多次针对该两套房产进行虚假解押的均是一名叫胡某的男子,“非法解押的办理机构,均是徐州经济技术开发区房产登记交易中心,胡某曾在7月份试图再次在这里办理针对泉山区的这套房产的解押,这一次被工作人员拒绝了。”

由于该两套房产出现了多次抵押、解押、再抵押,刘先生原本认为可以恢复自己抵押权的愿望目前也落空了。他多次到徐州市不动产中心交涉,被告知目前刘先生当时办理的抵押权登记记录被显示注销状态,也就是刘先生对两套房产的抵押权并不被承认。刘先生通过对“抵解抵”这一链条相关当事人逐个走访,了解到目前这一“击鼓传花”局面下,只有最后一个办理抵押权登记的当事人,在徐州市不动产登记系统里显示为真实有效状态,即他们对两套房产享有抵押权。

律师:不动产登记部门应尽到合理审慎审查义务

11月11日,记者跟随刘先生到徐州市不动产中心了解情况,在二楼业务窗口。工作人员通过查询,先是告知刘先生对两套涉事房产的登记抵押信息显示是注销状态,刘先生随后要求打印相关记录,遭到了工作人员拒绝,并改口称无法查询到具体情况,要求刘先生到该中心法制科、档案科了解情况。

记者随后来到了法制科、档案科,均被告知他们无法解答刘先生的疑问。记者随后找到了该中心负责人孙某某,被告知他们正在研究两起事件相关情况,并拒绝了记者的采访要求。

“两笔借款本金就有390万元,借款人无力偿还,现在两套房产抵押权均不被承认,给我造成的损失太大了”,刘先生告诉记者,不仅是他,其后因房产被非法解押后再抵押,这一链条中的所有抵押权人都是受害者,蒙受了巨大损失,“作为主管部门,不动产中心部门怎么就能让伪造资料轻易通过审核的?”

那么,进行抵押权注销登记究竟需要怎样的程序呢?14日上午,记者以办理人身份,到徐州市不动产登记交易服务中心云龙分中心咨询,工作人员告知,办理解押手续,需抵押人、抵押权人双方携带身份证、抵押登记证、不动产权证等证书原件办理,如一方不能到场,需要持有经过公证的委托书及相关证照原件办理,不能出现双方当事人均不到场,全部委托给第三人办理的情况。

对于刘先生的遭遇,记者采访了江苏苏源律师事务所高级合伙人王进,王律师认为,根据中华人民共和国国土资源部令第63号《不动产登记暂行条例实施细则》第十二条规定:“当事人可以委托他人代为申请不动产登记”。该条同时还规定:“自然人处分不动产,委托代理人申请登记的,应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书,但授权委托书经公证的除外”。根据上述条款,授权代理人持有当事人经过公证的授权委托书时,是可以代当事人申请不动产登记的,至于所有权人和抵押权人能否共同委托同一代理人到不动产登记部门代为申请不动产登记的问题,《不动产登记暂行条例实施细则》并未做出禁止性规定。在不动产登记审查方面,不动产登记部门采取的审查方式是形式审查,并不对申请人提交的资料做实质性审查,但如果胡某提交的证明材料并不齐全,或其提交的证明材料明显系伪造的,在这种情况下,不动产登记机关可能存在未尽到合理审慎审查的义务。

至于被撤销抵押登记的相关抵押权人如何获得救济。因为案涉房产名下已设立新的抵押登记,恢复原有的抵押登记必然会侵害现有抵押权人作为善意第三人的合法利益,因此恢复原有抵押登记的可能性较小,但根据本案的情况,胡某的行为已涉嫌诈骗罪。若本案构成诈骗罪,根据我国刑事案件优先于民事案件审理的原则,被撤销抵押登记的相关抵押权人只能通过刑事程序获得赔偿。若本案经过公安机关侦查,认定不构成刑事犯罪,那么被撤销抵押登记的相关抵押权人可以通过民事诉讼的方式获得赔偿。《民法典》第二百二十二条规定:“当事人提供虚假材料申请登记,造成他人损害的,应当承担赔偿责任。因登记错误,造成他人损害的,登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿”。根据此条规定,被撤销抵押登记的相关抵押权人可以起诉胡某或不动产登记机关,以此来获得赔偿。

扬子晚报/紫牛新闻记者 马志亚 文  图片由受访人提供

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